Quanto custa construir uma bathhouse: por onde começa o orçamento

Quem pergunta quanto custa construir uma bathhouse quer um número. O problema é que a mesma bathhouse pode ser uma sauna a lenha de seis lugares com um tonel de imersão no quintal, ou um circuito de contraste com três ambientes de calor, vestiário para trinta pessoas e sistema de refrigeração. A diferença entre os dois é de uma ordem de grandeza.

O que existe é uma sequência de decisões. Cada uma tem um efeito conhecido sobre o custo, e elas se tomam nesta ordem. Tome-as e o orçamento aparece; pule-as e você vai receber propostas que não dá para comparar entre si.

Este texto não traz preços. Traz a estrutura do orçamento e o que perguntar a cada fornecedor. Números de mercado brasileiro, com fonte, são assunto da seção Mercado, e estão sendo levantados.

1. Quantas pessoas, ao mesmo tempo

É a primeira decisão e a que mais mexe em tudo o resto. Não “quantas pessoas por dia”, e sim quantas ao mesmo tempo, na sessão cheia.

Esse número define o tamanho da sauna, a quantidade de vestiários e chuveiros, o volume da imersão, a potência do aquecimento e do resfriamento, a área de descanso e, por consequência, a área construída. Quase todo orçamento estourado começa aqui: a casa foi desenhada para doze e vendida para vinte.

2. Reforma ou construção

Reformar um imóvel existente parece mais barato e às vezes é. Mas uma bathhouse é uma obra de área molhada com carga térmica, umidade constante e drenagem. Três coisas costumam inviabilizar um imóvel bonito:

• pé-direito, que a sauna precisa e a maioria dos imóveis não tem sobrando;
• drenagem, que exige rasgar piso e às vezes mexer em estrutura;
• energia e gás, cuja capacidade disponível pode não comportar o aquecimento pretendido.

Verifique os três antes de assinar o aluguel. Descobrir depois é a forma mais cara de descobrir.

3. A fonte de calor

A decisão que mais divide orçamentos, e a que mais define a experiência.

• Sauna a lenha: o calor que a maioria das pessoas considera o melhor. Custo de instalação maior (chaminé, afastamentos, licenciamento de fumaça), custo operacional de lenha e, sobretudo, mão de obra: alguém precisa acender, alimentar e limpar. Muda a escala de equipe, não só a obra.
• Sauna elétrica: instalação mais simples, operação sem gente, e uma conta de energia que precisa ser calculada antes, não descoberta depois. Exige capacidade elétrica que muitos imóveis não têm.
• Vapor / hammam: outra obra, com impermeabilização, revestimento, gerador de vapor e uma manutenção de água que a sauna seca não tem.
• Infravermelho: o mais barato de instalar e o mais distante da experiência de uma bathhouse. Serve a um posicionamento, não a todos.

A pergunta a fazer antes de escolher: que tipo de banho esta casa vende? A resposta define a fonte de calor, e não o contrário.

4. O sistema de frio

O item mais subestimado do orçamento inteiro. Contraste é metade do ritual, e o frio é onde a operação costuma engasgar.

As opções vão de água natural (rio, mar, poço) a chuveiro frio, tonel com gelo comprado, e imersão com refrigeração ativa. A diferença entre a segunda e a última é enorme, não tanto na instalação, mas no custo operacional e na manutenção: filtragem, tratamento, troca de água, consumo de energia, e o tempo de equipe que isso consome todo dia.

Se a casa vai vender contraste, o frio não é acessório. Orce-o como sistema, com custo mensal.

5. Ventilação

O item que não aparece em nenhuma foto e que separa uma sauna boa de uma sauna ruim. Uma sauna mal ventilada esquenta, mas o ar fica pesado, o calor não circula e ninguém fica os quarenta minutos que a sessão prometia.

É barato fazer certo na obra e caro corrigir depois. Não aceite um projeto que não descreva entrada e saída de ar.

6. Vestiário, banheiro e descanso

A área que não vende nada e que ocupa mais metros quadrados que a sauna. Vestiário apertado e descanso insuficiente aparecem em avaliação de cliente com muito mais frequência que a temperatura da sauna.

Regra prática ao dimensionar: se a área de descanso comporta menos gente que a sauna, a casa vai funcionar mal, porque descanso dura mais que calor.

7. Licenciamento

Varia por município e é a variável de prazo, mais do que de custo. Levantar antes, com a prefeitura e o corpo de bombeiros da sua cidade, o que se aplica a: uso do imóvel, área molhada, capacidade de público, saída de emergência e, se for a lenha, a chaminé.

O custo de errar aqui raramente é dinheiro. É mês.

8. O que roda a casa depois de pronta

O orçamento de obra costuma parar na inauguração. A casa começa a custar no dia seguinte: energia, água, lenha, produto de limpeza, toalha, manutenção, equipe e o sistema com que você vende sessão, controla a agenda e a lotação e faz o check-in.

A planilha resolve o primeiro mês. Ela para de resolver quando a casa tem mais de uma sessão por dia e mais de uma pessoa na operação. Vale orçar isso desde o começo, junto com o resto.

Divulgação: o Banya, o sistema de gestão que citamos aqui, é um produto da mesma empresa que publica este site. Sempre que um produto nosso aparecer no texto, ele vem identificado assim.

A planilha que você deveria montar

Uma linha por item, três colunas: investimento, custo mensal, horas de equipe por semana. Aquecimento, frio, ventilação, área molhada, vestiário, descanso, mobiliário, licenciamento, sistema, marca e site.

A terceira coluna é a que ninguém preenche e a que decide se a casa se sustenta. Uma sauna a lenha com imersão gelada é a melhor experiência da lista acima e também a que mais consome gente todo santo dia.